Узаконення самочинного будівництва

виду об’єкта;

року його будівництва;

площі;

класу наслідків;

правового статусу земельної ділянки;

цільового призначення землі;

наявності або відсутності будівельних документів;

відповідності об’єкта будівельним нормам;

можливості його безпечної експлуатації.

Тому перед початком оформлення необхідно насамперед визначити правовий статус конкретного об’єкта та процедуру, яка може бути застосована саме до нього.

Поняття самочинного будівництва визначене статтею 376 Цивільного кодексу України.

Нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо воно збудоване або будується хоча б за однієї з таких обставин:

• на земельній ділянці, яка не була відведена для відповідної мети;
• без документа, який надає право виконувати будівельні роботи;
• без належно затвердженого проєкту — якщо його розроблення було необхідним;
• з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Залежно від конкретних обставин це можуть бути:

• житловий будинок, збудований без необхідного права на виконання будівельних робіт;
• садовий або дачний будинок;
• самочинно виконана прибудова;
• надбудова додаткового поверху;
• реконструкція зі збільшенням площі без належного оформлення;
• гараж або інша капітальна господарська будівля;
• комерційна чи виробнича будівля;
• об’єкт, зведений на земельній ділянці, правовий режим якої не дозволяє відповідне будівництво;
• інший об’єкт нерухомого майна, який відповідає ознакам, установленим статтею 376 Цивільного кодексу.

При цьому сам факт наявності будівлі на земельній ділянці ще не дозволяє автоматично визначити, що вона є самочинною. Потрібно встановити, які вимоги законодавства діяли на момент її будівництва та які документи були необхідні для виконання конкретних робіт.

Не всі будівельні або ремонтні роботи потребують повідомлення чи дозволу на виконання будівельних робіт.

Постанова Кабінету Міністрів України №406 визначає перелік робіт, для виконання яких не потрібно отримувати документи, що дають право на виконання будівельних робіт, а після їх завершення об’єкт не потрібно окремо приймати в експлуатацію.

До таких робіт, за визначених постановою умов, належать, зокрема:

• переобладнання та перепланування без втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування;
• заміна покрівлі без втручання в несучі конструкції;
• окремі роботи з внутрішніми інженерними системами;
• інші роботи та об’єкти, прямо передбачені Переліком.

Тому відсутність дозволу або повідомлення не є порушенням, якщо для відповідних робіт законодавство взагалі не вимагало такого документа.

Єдиної процедури «узаконення самобуду» для всіх об’єктів не існує.

Залежно від дати будівництва та характеристик об’єкта можуть застосовуватися різні механізми.

Основні ситуації:

• 1. об’єкти, завершені до 5 серпня 1992 року;
• 2. об’єкти, які підпадають під спеціальну процедуру так званої будівельної амністії;
• 3. самочинно збудовані об’єкти, право власності на які визнано рішенням суду;
• 4. об’єкти, які не відповідають умовам спрощених процедур і потребують індивідуального правового вирішення.

1. Об’єкти, збудовані до 5 серпня 1992 року

Для певних індивідуальних житлових, садових, дачних будинків, господарських будівель і споруд та прибудов, завершених будівництвом до 5 серпня 1992 року, законодавство передбачає спеціальний порядок державної реєстрації права власності.

Документ про прийняття такого об’єкта в експлуатацію для державної реєстрації права власності не вимагається.

Крім того, стаття 31 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає спеціальну процедуру для відповідних об’єктів, розташованих на територіях, де відповідно до законодавства здійснювався погосподарський облік. Для таких об’єктів проведення технічної інвентаризації може бути необов’язковим.

Спочатку необхідно перевірити:

• дату завершення будівництва;
• наявні документи;
• відомості погосподарського обліку;
• правовий статус земельної ділянки;
• чи реєструвалося право власності раніше.

2. Будівельна амністія

Окрема спрощена процедура передбачена для визначених об’єктів СС1, які були збудовані без документа, що надавав право на виконання будівельних робіт.

До цієї процедури належать, зокрема:

• індивідуальні (садибні) житлові будинки;
• садові будинки;
• дачні будинки;
• відповідні господарські будівлі та споруди,які були збудовані з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року та відповідають установленим законом критеріям.

Первинна редакція законодавства про цю процедуру встановлювала обмеження у 300 м².

Однак Законом України №2518-IX від 15.08.2022 у пункті 9 розділу V Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» цифру 300 замінено на 500.

Таким чином, на рівні чинної норми Закону йдеться про:

• індивідуальні житлові, садові та дачні будинки загальною площею до 500 м², а також відповідні господарські будівлі та споруди до 500 м², збудовані з 05.08.1992 до 09.04.2015.
• Окремо спеціальна процедура передбачена для будівель і споруд сільськогосподарського призначення, збудованих до 12 березня 2011 року.

Для використання спеціальної процедури об’єкт повинен відповідати передбаченим законодавством критеріям.

Зокрема:

• об’єкт повинен належати до відповідної категорії;
• він має відповідати установленому періоду будівництва;
• земельна ділянка повинна мати відповідне цільове призначення;
• заявник повинен мати право власності або користування відповідною земельною ділянкою;
• має бути проведена технічна інвентаризація;
• у передбачених випадках проводиться технічне обстеження.

За результатами оформлення реєструється декларація про готовність об’єкта до експлуатації.

Послуга доступна через електронні сервіси у сфері будівництва та ЦНАП; державна адміністративна послуга є безоплатною.

Технічна інвентаризація є важливою складовою процедури прийняття такого об’єкта в експлуатацію.

Окремо потрібно визначити, чи необхідний повноцінний звіт про технічне обстеження.

Для індивідуального житлового, садового або дачного будинку площею до 300 м² включно, а також господарської будівлі або споруди площею до 100 м² включно, інформація про технічне обстеження може оформлюватися в межах технічної інвентаризації з відповідними відомостями у технічному паспорті та ЄДЕССБ.

Для інших випадків необхідний окремий звіт про проведення технічного обстеження.

Тобто тут важливо не плутати два різні пороги:

• 500 м² — актуальний законодавчий поріг для відповідних об’єктів будівельної амністії;
• 300 м² для будинку та 100 м² для господарської будівлі — пороги, пов’язані зі спрощеним оформленням технічного обстеження.

3. Самочинне будівництво за рішенням суду

Окремий механізм передбачений статтею 376 Цивільного кодексу України.

Особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває автоматично права власності на такий об’єкт. У визначених законом випадках право власності може бути визнане судом.

Водночас саме рішення суду ще не завжди завершує оформлення об’єкта.

Постанова КМУ №461 передбачає, що самочинно збудований об’єкт, право власності на який визнано рішенням суду, приймається в експлуатацію за умови підтвердження можливості його надійної та безпечної експлуатації за результатами технічного обстеження.

Для такого об’єкта:

• проводиться технічна інвентаризація;
• здійснюється технічне обстеження;
• формується відповідний звіт у Реєстрі будівельної діяльності;
• подається декларація про готовність до експлуатації;
• після прийняття об’єкта в експлуатацію оформлюється державна реєстрація права власності.

Ні.

Сам факт звернення до суду не гарантує визнання права власності.

Стаття 376 Цивільного кодексу встановлює конкретні умови, за яких суд може визнати право на самочинно збудоване нерухоме майно. Також враховуються права власника або користувача земельної ділянки та права інших осіб.

Якщо власник або користувач землі заперечує проти відповідного будівництва або воно порушує права інших осіб, закон передбачає можливість знесення самочинно збудованого майна.

У разі істотного відхилення від проєкту чи істотного порушення будівельних норм суд може зобов’язати провести перебудову, а якщо це неможливо або особа відмовляється її виконувати — об’єкт може бути знесений за рішенням суду.

4. Об’єкти, побудовані після 9 квітня 2015 року

Для об’єктів, які були самочинно збудовані після 9 квітня 2015 року, не можна універсально застосовувати процедуру будівельної амністії, встановлену для відповідних приватних будинків 1992–2015 років.

Звичайне повідомлення або дозвіл на виконання будівельних робіт призначені для належного оформлення права до виконання відповідних будівельних робіт, а не є універсальним механізмом ретроактивної легалізації вже завершеного самобуду.

Для такого об’єкта необхідно окремо встановити:

• коли саме він був збудований;
• які роботи фактично виконані;
• чи були потрібні дозвільні документи;
• чи відповідає об’єкт містобудівній документації та будівельним нормам;
• чи належним чином оформлені права на земельну ділянку;
• який клас наслідків має об’єкт;
• чи можливо застосувати судовий механізм;
• чи необхідна перебудова або приведення об’єкта у відповідність.

Стаття 376 ЦК України передбачає різні правові наслідки самочинного будівництва — від можливості визнання права за встановлених законом умов до перебудови або знесення.

5. Самочинна реконструкція та прибудова

Самочинним будівництвом може бути не лише повністю новий будинок.

Проблема може виникнути, якщо без необхідних документів виконано:

• прибудову до існуючого будинку;
• надбудову поверху;
• розширення будинку;
• реконструкцію зі зміною площі;
• іншу перебудову, для якої закон вимагав оформлення права на виконання будівельних робіт.

При цьому спочатку необхідно встановити, чи не належали виконані роботи до переліку постанови №406, для яких будівельні дозвільні документи взагалі не були потрібні.

6. Нежитлові об’єкти СС1, СС2 та СС3

Клас наслідків визначається для конкретного об’єкта відповідно до вимог законодавства та нормативних документів, виходячи з можливих наслідків припинення його експлуатації або руйнування.

Тому два об’єкти однакового функціонального призначення можуть мати різні характеристики та різний клас наслідків.

Для самочинно збудованих нежитлових об’єктів необхідно окремо визначати:

• клас наслідків;
• рік будівництва;
• права на земельну ділянку;
• наявність проєктної документації;
• фактичний технічний стан;
• можливість застосування спеціальної або судової процедури.

Спеціальна будівельна амністія також поширюється на передбачені законом будівлі та споруди сільськогосподарського призначення, збудовані до 12 березня 2011 року.

Для звичайного магазину, складу, офісної чи промислової будівлі не можна автоматично обіцяти оформлення за тією ж спрощеною процедурою.

Порядок №158 визначає замовника спеціальної процедури як особу, яка має право власності або право користування земельною ділянкою відповідного цільового призначення, на якій розміщений об’єкт.

Також стаття 376 Цивільного кодексу передбачає окремі ситуації, коли питання щодо земельної ділянки може вирішуватися в межах судової процедури.

Особа, яка здійснила самочинне будівництво, відповідно до статті 376 Цивільного кодексу не набуває права власності на нього автоматично.

Тому для повноцінного цивільного обороту об’єкта — продажу, дарування, оформлення як окремого зареєстрованого нерухомого майна — спочатку необхідно належним чином оформити його правовий статус та державну реєстрацію права власності.

У спадкових справах можуть виникати окремі правові механізми щодо майнових прав, прав на завершення оформлення нерухомості або необхідності звернення до суду. Конкретна процедура залежить від документів спадкодавця та правового статусу самого об’єкта.

1. Юридичний аналіз об’єкта

Перевіряються:

• документи на нерухомість;
• рік будівництва;
• технічні характеристики;
• інформація ЄДЕССБ;
• наявність старих дозвільних документів;
• судові рішення — якщо вони є.

2. Аналіз земельної ділянки

Перевіряються:

• кадастровий номер;
• право власності або користування;
• цільове призначення;
• наявні обмеження;
• відповідність розташування об’єкта правовому режиму землі.

Для спеціальної процедури будівельної амністії земельна ділянка повинна мати відповідне цільове призначення.

3. Визначення дати будівництва

Дата має принципове значення для вибору процедури:

• до 05.08.1992;
• з 05.08.1992 до 09.04.2015;
• після 09.04.2015.

4. Проведення технічної інвентаризації

У випадках, де вона необхідна, сертифікований виконавець проводить технічну інвентаризацію та формує відповідні матеріали через Реєстр будівельної діяльності.

Для будівельної амністії Дія прямо вимагає відомості ЄДЕССБ про проведення технічної інвентаризації.

5. Технічне обстеження — за необхідності

Його метою є визначення технічного стану конструкцій та можливості надійної і безпечної експлуатації об’єкта.

6. Вибір процедури оформлення

Це може бути:

• державна реєстрація об’єкта, завершеного до 05.08.1992, за спеціальним порядком;
• декларація в межах будівельної амністії;
• судова процедура;
• прийняття в експлуатацію після рішення суду;
• інший порядок залежно від характеристик та юридичного стану об’єкта.

7. Прийняття об’єкта в експлуатацію

Для об’єктів, які оформлюються в межах будівельної амністії, результатом є реєстрація декларації про готовність об’єкта до експлуатації.

Для самочинного об’єкта, право власності на який визнано судом, передбачена окрема форма декларації та процедура за постановою №461.

8. Державна реєстрація права власності

Після проходження необхідної процедури та прийняття об’єкта в експлуатацію — якщо воно потрібне — оформлюється державна реєстрація права власності.

Дія прямо зазначає цей етап як наступний після реєстрації декларації: звернення можливе до ЦНАП, державного реєстратора або нотаріуса.

Сьогодні будівельні адміністративні процедури функціонують через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва — ЄДЕССБ, Портал Дія, ЦНАП та відповідні органи державного архітектурно-будівельного контролю в межах їх компетенції. Постанова №461 прямо передбачає електронне подання документів через ЄДЕССБ та визначає, що реєстрацію документів про прийняття об’єктів в експлуатацію здійснюють відповідні органи державного архітектурно-будівельного контролю.

Залежно від етапу також можуть залучатися:

• сертифікований виконавець технічної інвентаризації;
• сертифікований спеціаліст з технічного обстеження;
• уповноважений орган містобудування та архітектури;
• суд;
• державний реєстратор;
• нотаріус.

Так, але знесення не є автоматичним наслідком будь-якої відсутності документа.

Цивільний кодекс передбачає можливість знесення, зокрема, якщо будівництво порушує права власника чи користувача земельної ділянки або інших осіб, а також у визначених законом випадках істотних порушень, коли необхідна перебудова є неможливою або особа відмовляється її виконати.

Можливість оформлення визначається індивідуально.

Відповідальність залежить від:

• суб’єкта порушення — фізична особа, посадова особа, підприємство;
• виду виконаних робіт;
• відсутнього документа;
• класу наслідків;
• характеру порушення будівельних норм;
• інших обставин.

Окремо регулюється відповідальність громадян і посадових осіб та відповідальність суб’єктів містобудування.

Крім штрафу, правовими наслідками в конкретному випадку можуть бути необхідність усунення порушень, перебудови або вирішення питання про знесення у встановленому законом порядку.

Єдиної державної ціни комплексного оформлення самочинного будівництва немає.

Сама адміністративна послуга з реєстрації декларації в межах будівельної амністії на Порталі Дія зазначена як безоплатна.

Окремо оплачуються професійні роботи та послуги, які можуть бути необхідні залежно від конкретного об’єкта:

• юридичний аналіз;
• технічна інвентаризація;
• технічне обстеження;
• підготовка документів;
• робота проєктувальників та інших спеціалістів;
• судовий супровід;
• державна реєстрація речових прав та пов’язані послуги.

На вартість комплексного супроводу впливають:

• вид і площа об’єкта;
• рік будівництва;
• кількість власників;
• наявність вихідних документів;
• стан оформлення земельної ділянки;
• місцезнаходження об’єкта;
• складність технічних та юридичних питань;
• необхідність звернення до суду.

Вартість комплексного супроводу визначається індивідуально.

Орієнтовна вартість послуг у Київській області — від 35 000 грн, залежно від характеристик та правового статусу конкретного об’єкта.

Не варто встановлювати універсальний строк «від одного місяця» для будь-якого самобуду.

Строк залежить від процедури.

Наприклад, для електронної декларації в межах будівельної амністії Дія зазначає строк надання адміністративної послуги 10 днів.

Однак до цього не входить час, необхідний для:

• аналізу документів;
• технічної інвентаризації;
• технічного обстеження;
• вирішення земельних питань;
• усунення виявлених порушень;
• судового розгляду — якщо він необхідний;
• державної реєстрації права власності.

Тому загальний строк комплексного оформлення визначається після первинного аналізу об’єкта.