Супровід отримання містобудівних умов та обмежень

МУО не є дозволом на будівництво. Після їх отримання замовник розробляє проєктну документацію, проходить експертизу у передбачених законом випадках і лише після цього оформлює право на виконання будівельних робіт.

МУО — це документ, у якому уповноважений орган містобудування та архітектури визначає вимоги до проєктування конкретного об’єкта на конкретній земельній ділянці.

Документ формується на підставі:

• містобудівної документації на місцевому рівні;
• відомостей про земельну ділянку;
• її цільового та функціонального призначення;
• наявних планувальних обмежень;
• характеристик запланованого об’єкта.

МУО входять до складу вихідних даних для проєктування разом із завданням на проєктування та технічними умовами — коли їх отримання необхідне.

Містобудівні умови та обмеження зазвичай необхідні для проєктування:

• нового будівництва;
• реконструкції;
• реставрації;
• капітального ремонту;

якщо запланований об’єкт не належить до категорій, для яких закон дозволяє проєктування без МУО.

МУО можуть бути потрібні для:

• багатоквартирних житлових будинків;
• торговельних і офісних об’єктів;
• складських комплексів;
• виробничих будівель;
• готелів;
• закладів громадського призначення;
• реконструкції існуючих будівель;
• інших об’єктів, для яких розробляється проєктна документація.

Необхідність МУО визначається не лише назвою або площею об’єкта. Потрібно враховувати вид будівництва, характеристики нерухомості, правовий режим земельної ділянки та спеціальні винятки.

3. Коли МУО не отримують?

Містобудівні умови та обмеження не потрібні, зокрема:

• для будівництва об’єктів на підставі будівельного паспорта;
• для об’єктів, включених до спеціального переліку, затвердженого уповноваженим центральним органом;
• в інших прямо передбачених законодавством випадках.

Для індивідуального житлового, садового або дачного будинку не вище двох поверхів без урахування мансарди та площею до 500 м² може застосовуватися будівельний паспорт. У такому випадку окремі МУО не отримуються.

Крім того, наказом №289 затверджено перелік об’єктів, для проєктування яких МУО не надаються. Тому перед оформленням необхідно перевірити, чи не належить конкретний об’єкт до винятків.

4. Що містять МУО?

У містобудівних умовах та обмеженнях зазначаються, зокрема:

• назва та місце розташування об’єкта;
• інформація про замовника;
• відповідність цільового та функціонального призначення земельної ділянки містобудівній документації;
• гранично допустима висота будівель і споруд;
• максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки;
• допустима щільність населення — для житлової забудови;
• мінімальні відстані до червоних ліній, ліній регулювання забудови та існуючих об’єктів;
• планувальні обмеження;
• охоронні зони транспортної та інженерної інфраструктури;
• відстані до існуючих інженерних мереж.

До планувальних обмежень можуть належати:

• межі історичних ареалів;
• зони охорони пам’яток культурної спадщини;
• прибережні захисні смуги;
• санітарно-захисні зони;
• охоронні зони інженерних мереж;
• приаеродромні території;
• території природно-заповідного фонду;
• інші обмеження, визначені законодавством і містобудівною документацією.

Установлений законом перелік основних відомостей МУО є вичерпним. Уповноважений орган не повинен включати до документа довільні вимоги, не передбачені законодавством або чинною містобудівною документацією.

5. Хто може отримати МУО?

Звернутися за МУО може замовник будівництва — фізична або юридична особа, яка має намір здійснити забудову земельної ділянки.

Як правило, замовник повинен мати:

• право власності на земельну ділянку;
• право користування земельною ділянкою;
• право забудови чужої земельної ділянки — суперфіцій;
• іншу передбачену законом правову підставу.

Якщо земельна ділянка перебуває у спільній власності, під час електронного подання заяву мають підписати всі відповідні співвласники. Портал Дія дозволяє направити заяву іншим замовникам для підписання КЕП або Дія.Підписом.

6. Хто надає МУО?

Містобудівні умови та обмеження надає уповноважений орган містобудування та архітектури за місцезнаходженням земельної ділянки.

Залежно від території це може бути:

• структурний підрозділ виконавчого органу сільської, селищної або міської ради;
• уповноважений орган відповідної державної адміністрації;
• інший орган, компетенція якого визначена законом.

МУО не видає ДІАМ як звичайний орган надання цієї послуги. ДІАМ виконує інші контрольні та наглядові функції, а під час воєнного стану також розглядає окремі скарги на відмови у наданні МУО.

7. Що потрібно перевірити до подання?

Перед зверненням до уповноваженого органу доцільно провести містобудівний і земельний аудит.

Перевіряються:

• право на земельну ділянку;
• кадастровий номер;
• відомості Державного земельного кадастру;
• цільове призначення земельної ділянки;
• функціональна зона;
• чинна містобудівна документація;
• допустимі види забудови;
• червоні лінії;
• лінії регулювання забудови;
• охоронні та санітарні зони;
• обмеження від інженерних мереж;
• історико-культурні обмеження;
• приаеродромні території;
• параметри запланованого об’єкта.

Особливо важливо перевірити відповідність наміру забудови містобудівній документації до подання заяви.

Якщо запланований об’єкт не відповідає цільовому чи функціональному призначенню території, проблема зазвичай не вирішується лише зміною назви об’єкта у заяві. Спочатку необхідно визначити, чи можлива зміна цільового призначення, коригування концепції або внесення змін до містобудівної документації.

8. Які документи потрібні?

Для подання заяви через Портал Дія необхідні:

• засвідчена копія документа, що підтверджує право власності або користування земельною ділянкою, чи договору суперфіцію;
• топографо-геодезичний план у масштабі 1:2000 з нанесеними контурами земельної ділянки;
• кваліфікований електронний підпис.

Для офлайн-звернення через ЦНАП додатково подаються:

• заява;
• паспорт або інший документ, що посвідчує особу;
• РНОКПП;
• документи, що підтверджують повноваження представника — якщо діє представник.

Частину інформації уповноважений орган може отримувати з державних реєстрів у порядку електронної взаємодії. Водночас фактичний електронний сервіс Дії передбачає завантаження документа на землю та топографо-геодезичного плану.

Для конкретної ситуації можуть також знадобитися матеріали, необхідні не для формального пакета, а для попереднього аналізу:

• концепція майбутнього об’єкта;
• основні техніко-економічні показники;
• документи на існуючу нерухомість — при реконструкції;
• технічний паспорт;
• витяг із містобудівної документації;
• інформація про обмеження території.

Такі матеріали потрібно відрізняти від законодавчо встановленого пакета для отримання адміністративної послуги.

9. Як отримати МУО?

Процедура складається з декількох етапів.

Визначаються:

• вид будівництва;
• функціональне призначення об’єкта;
• орієнтовна площа;
• висотність;
• основні параметри забудови;
• потреба в МУО.

Аналізуються цільове призначення, функціональна зона, обмеження та чинна містобудівна документація.

Готується топографо-геодезичний план М 1:2000 із нанесенням контурів земельної ділянки.

Заяву можна подати:

• онлайн через Портал Дія;
• через ЦНАП;
• безпосередньо до уповноваженого органу у передбачених випадках;
• через представника.

Після електронного підписання Дія направляє заяву до уповноваженого органу містобудування та архітектури за місцезнаходженням земельної ділянки.

Орган перевіряє:

• комплектність документів;
• достовірність відомостей;
• права замовника;
• відповідність наміру забудови містобудівній документації;
• наявні планувальні обмеження.

У разі позитивного рішення МУО формуються в електронній формі та реєструються в Реєстрі будівельної діяльності ЄДЕССБ.

Статус заяви можна перевірити в особистому кабінеті Дії, а зареєстрований документ — на порталі ЄДЕССБ.

10. Строк і вартість

Строк надання містобудівних умов та обмежень становить:

до 10 робочих днів.

Державна адміністративна послуга є:

безоплатною.

Окремо оплачуються професійні роботи, необхідні для підготовки:

• топографо-геодезичне знімання;
• містобудівний і земельний аудит;
• архітектурна концепція;
• підготовка графічних матеріалів;
• юридичний супровід;
• усунення кадастрових або реєстраційних невідповідностей.

Безоплатність адміністративної послуги не означає безоплатність підготовчих робіт і професійного супроводу.

11. Чому можуть відмовити?

Основними законними підставами для відмови є:

• неподання документів, необхідних для прийняття рішення;
• виявлення недостовірних відомостей у документах щодо права власності або користування земельною ділянкою чи нерухомістю;
• невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

Відмова повинна бути мотивованою та містити конкретні правові й фактичні підстави.

Орган не повинен вимагати від заявника довільні документи або відмовляти з причин, не передбачених законодавством.

12. Що робити у разі відмови?

Спочатку необхідно проаналізувати:

• чи подано повний пакет;
• чи відповідають відомості державним реєстрам;
• на яку містобудівну документацію посилається орган;
• чи справді намір забудови їй суперечить;
• чи належним чином мотивована відмова.

Якщо зауваження обґрунтовані, можна:

• виправити документи;
• усунути реєстраційні розбіжності;
• змінити концепцію;
• повторно подати заяву.

Якщо відмова є незаконною, вона може бути оскаржена.

На період воєнного стану замовник має право подати через ЄДЕССБ або Портал Дія скаргу на відмову до ДІАМ. Строк її розгляду не повинен перевищувати 20 робочих днів. ДІАМ може залишити відмову без змін або задовольнити скаргу, якщо орган порушив містобудівне законодавство і законних підстав для відмови немає.

Відмову також можна оскаржити в адміністративному суді.

Вибір між повторним поданням, адміністративною скаргою та судом залежить від причин відмови й документів конкретного об’єкта.

13. Внесення змін і скасування МУО

Після отримання документа може виникнути необхідність змінити:

• назву об’єкта;
• інформацію про замовника;
• параметри запланованого будівництва;
• інші відомості, якщо для цього існують правові та містобудівні підстави.

Заяву про внесення змін можна подати через той самий електронний сервіс Дії. Для цього потрібні реєстраційний номер МУО та документи, що підтверджують відповідні зміни.

Замовник також може подати заяву про скасування раніше наданих МУО. Скасування або внесення змін не повинні використовуватися як спосіб обійти містобудівну документацію чи збільшити параметри забудови без належних підстав.

14. Скільки діють МУО?

Містобудівні умови та обмеження, як правило, є чинними до завершення будівництва об’єкта.

Зміна замовника сама по собі не припиняє їх чинність. Проте зміни в замовнику, документах на землю, проєктних рішеннях або характеристиках об’єкта потрібно належним чином відобразити в ЄДЕССБ і пов’язаних будівельних документах.

15. Що робити після отримання МУО?

Після реєстрації МУО замовник може переходити до розроблення проєктної документації.

Типовий подальший алгоритм:

• 1. остаточне формування завдання на проєктування;
• 2. отримання технічних умов — якщо вони необхідні;
• 3. розроблення проєкту;
• 4. проведення експертизи у випадках, установлених законом;
• 5. затвердження проєктної документації;
• 6. подання повідомлення про початок будівельних робіт для СС1;
• 7. отримання дозволу на виконання будівельних робіт для СС2/СС3;
• 8. виконання будівництва;
• 9. прийняття об’єкта в експлуатацію.

МУО визначають межі, в яких проєктувальник розробляє архітектурні, конструктивні та інженерні рішення. Самі по собі вони не надають права розпочати будівництво. Після їх отримання Дія прямо рекомендує переходити до розроблення проєкту за наявності інших вихідних даних.

16. Що входить у супровід отримання МУО?

Комплексний супровід може включати:

• визначення необхідності отримання МУО;
• перевірку права на земельну ділянку;
• аналіз цільового призначення;
• визначення функціональної зони;
• аналіз містобудівної документації;
• перевірку червоних ліній і планувальних обмежень;
• перевірку історико-культурних, санітарних та інженерних зон;
• аналіз намірів забудови;
• формування основних параметрів майбутнього об’єкта;
• організацію топографо-геодезичних робіт;
• підготовку заяви;
• подання документів через Дію або ЦНАП;
• контроль строку розгляду;
• перевірку змісту наданих МУО;
• внесення змін до документа;
• усунення зауважень;
• повторне подання заяви;
• адміністративне або судове оскарження незаконної відмови.

Мета супроводу — не лише отримати формальний документ, а забезпечити, щоб його параметри відповідали містобудівній документації, намірам замовника та дозволяли перейти до реального проєктування об’єкта.

17. Для чого це клієнту?

Професійний супровід допомагає:

• визначити, чи потрібні МУО;
• перевірити можливість реалізації проєкту до витрат на повне проєктування;
• виявити земельні та містобудівні обмеження;
• сформувати коректну назву й параметри об’єкта;
• підготувати належний пакет документів;
• зменшити ризик відмови;
• не допустити включення до МУО незаконних або необґрунтованих вимог;
• своєчасно оскаржити відмову;
• перейти до розроблення проєкту та оформлення права на будівельні роботи.

Результатом послуги є зареєстровані містобудівні умови та обмеження в Реєстрі будівельної діяльності ЄДЕССБ, які можуть бути використані як вихідні дані для проєктування.