Схема намірів забудови

місце розташування запланованих об’єктів;

основні параметри будівель і споруд;

планувальні обмеження;

червоні лінії та лінії регулювання забудови;

під’їзди до будівель і споруд;

відстані до вулиць і доріг;

мінімально допустимі відстані до меж земельної ділянки;

відстані до будівель і споруд на суміжних ділянках;

місця підключення до інженерних мереж — за наявності;

фасади та плани поверхів із зазначенням габаритних розмірів;

системи інженерного забезпечення, у тому числі автономного.

Схема дозволяє у визначених законодавством випадках здійснювати приватне будівництво без попереднього отримання будівельного паспорта.

Однак важливо розуміти: схема намірів забудови не замінила будівельний паспорт повністю.

Будівельний паспорт продовжує застосовуватися, зокрема, для індивідуальних житлових, садових і дачних будинків не вище двох поверхів без урахування мансардного поверху та площею до 500 м², якщо об’єкт відповідає встановленим законодавством умовам.

Схема намірів забудови є окремим спрощеним механізмом, передбаченим спеціальними правилами здійснення дозвільних і реєстраційних процедур у період воєнного стану.

Постановою КМУ №305 у 2026 році для застосування цієї процедури граничну площу відповідної приватної забудови було встановлено на рівні до 200 м².

Спрощена процедура стосується визначених законодавством об’єктів індивідуальної житлової, садової та дачної забудови площею до 200 м².

При цьому існує низка обмежень.

Під час створення електронної схеми повинно бути підтверджено, що об’єкт:

• не споруджується на території зі складними інженерно-геологічними або техногенними умовами;
• не підлягає оцінці впливу на довкілля;
• не є пам’яткою культурної спадщини національного або місцевого значення;
• не є об’єктом підвищеної небезпеки;
• не належить до визначених законодавством видів зблокованої забудови, для яких застосовується інша процедура проєктування.

Також схема не може застосовуватися для забудови земельних ділянок у межах історичних населених місць, якщо для відповідної території не затверджена необхідна науково-проєктна документація.

Не допускається її використання для забудови в межах територій та зон охорони пам’яток культурної спадщини, буферних зон, визначених затвердженою науково-проєктною документацією, а також для реставрації об’єктів культурної спадщини.

Тому перед вибором цієї процедури необхідно перевірити не лише площу майбутнього будинку, а й правовий статус та місцезнаходження земельної ділянки.

Схема створюється або завантажується до ЄДЕССБ:

архітектором;

який має відповідний кваліфікаційний сертифікат.

Документ створюється в електронній формі через електронний кабінет Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва та підписується кваліфікованим електронним підписом відповідного фахівця.

Схема є електронним документом ЄДЕССБ та після її створення отримує відповідний реєстраційний номер у системі.

1. Перевірка земельної ділянки

Перед розробленням схеми необхідно перевірити:

• право власності або користування земельною ділянкою;
• кадастровий номер;
• цільове призначення землі;
• наявні обмеження та обтяження;
• містобудівну документацію відповідної території;
• червоні лінії та лінії регулювання забудови;
• охоронні та санітарні зони;
• наявність об’єктів культурної спадщини;
• існуючу забудову та інженерні мережі.

Забудова земельної ділянки повинна здійснюватися в межах її цільового призначення та з дотриманням містобудівних і будівельних вимог.

2. Визначення можливості застосування схеми

На цьому етапі перевіряється, чи відповідає запланований об’єкт умовам спрощеної процедури.

Зокрема, необхідно врахувати:

• площу об’єкта;
• вид забудови;
• характеристики земельної ділянки;
• містобудівні та планувальні обмеження;
• наявність охоронних зон;
• умови культурної спадщини;
• інженерно-геологічні характеристики території.

Якщо об’єкт не відповідає встановленим критеріям, необхідно застосовувати іншу процедуру — наприклад, оформлення будівельного паспорта або проєктування на підставі містобудівних умов та обмежень.

3. Підготовка вихідних матеріалів

Для розроблення схеми фахівцю необхідні актуальні відомості про земельну ділянку та заплановане будівництво.

Залежно від конкретної ділянки та об’єкта можуть використовуватися:

• відомості Державного земельного кадастру;
• інформація про зареєстровані речові права;
• кадастровий план;
• матеріали геодезичних робіт;
• відомості про існуючі будівлі;
• інформація про інженерні мережі;
• відомості про планувальні та охоронні обмеження.

Твердження, що для кожної схеми намірів забудови законодавством безумовно вимагається окрема топографічна зйомка масштабу 1:500, є занадто категоричним.

Постанова №305 встановлює вимоги до інформації, яка повинна бути відображена у схемі, але не визначає топографічну зйомку 1:500 як окремий універсальний документ, який у кожному випадку обов’язково подає замовник.

Водночас актуальна топографо-геодезична інформація на практиці може бути необхідна архітектору або інженеру-проєктувальнику для правильного визначення розташування будівель, інженерних мереж, обмежень і відстаней.

Необхідність виконання такої зйомки потрібно визначати для конкретної земельної ділянки.

Так само законодавство не встановлює універсального правила, що топографічний план для цієї процедури повинен бути «не старшим одного року» або обов’язково реєструватися в місцевому органі архітектури саме в такій формі.

4. Розроблення схеми

Сертифікований фахівець формує електронну схему з урахуванням фактичних характеристик земельної ділянки та вимог законодавства.

В електронному документі передбачено внесення інформації про:

• загальні відомості щодо схеми;
• місцезнаходження об’єкта;
• основні показники будівель і споруд;
• замовника;
• земельну ділянку;
• мінімально допустимі відстані;
• планувальні обмеження;
• охоронні зони;
• схему забудови;
• існуючі об’єкти нерухомості;
• інші передбачені ЄДЕССБ відомості.

5. Підписання та реєстрація в ЄДЕССБ

Після підготовки документ підписується кваліфікованим електронним підписом сертифікованого архітектора або інженера-проєктувальника та створюється в Реєстрі будівельної діяльності ЄДЕССБ.

При цьому дотримання архітектором або проєктувальником законодавства, містобудівної документації, будівельних норм і правил під час створення схеми може бути перевірено в межах державного архітектурно-будівельного контролю.

Для початкового аналізу та розроблення схеми зазвичай необхідні:

• інформація про замовника;
• кадастровий номер земельної ділянки;
• відомості про право власності або користування земельною ділянкою;
• інформація з Державного земельного кадастру;
• матеріали щодо існуючої забудови;
• відомості про заплановані параметри будинку;
• інформація про інженерні мережі та обмеження;
• додаткові геодезичні або інші матеріали — якщо вони необхідні для конкретної ділянки.

Остаточний перелік вихідних матеріалів визначає сертифікований фахівець після аналізу земельної ділянки та запланованого будівництва.

Суть спеціальної процедури полягає саме в можливості здійснення визначеної приватної забудови без проходження стандартної процедури отримання будівельного паспорта або МУО.

Водночас схема повинна відповідати:

• законодавству у сфері містобудування;
• чинній містобудівній документації;
• будівельним нормам і правилам;
• обмеженням у використанні конкретної земельної ділянки.

Орган місцевого самоврядування не може довільно встановити для схеми окремий додатковий пакет документів лише власним рішенням, якщо така вимога не має належної нормативної підстави.

Під час забудови приватної земельної ділянки разом із житловим, садовим або дачним будинком можуть передбачатися відповідні господарські будівлі та споруди.

До них можуть належати, зокрема:

• гаражі;
• сараї;
• літні кухні;
• майстерні;
• погреби;
• котельні;
• колодязі;
• огорожі;
• інші пов’язані із садибним, садовим або дачним будинком об’єкти.

Актуальний перелік об’єктів приватної забудови був оновлений постановою №305 у 2026 році.

Можливість розміщення конкретної господарської споруди та необхідність відображення її у схемі потрібно визначати з урахуванням характеристик об’єкта і земельної ділянки.

Електронна система передбачає зазначення виду будівництва у схемі, однак можливість застосування спрощеної процедури необхідно перевіряти для конкретної реконструкції з урахуванням характеристик існуючого об’єкта, земельної ділянки та запланованих змін.

Якщо заплановані роботи не відповідають умовам застосування схеми, необхідно використовувати іншу передбачену законодавством процедуру.

Окремої фіксованої державної ціни за розроблення схеми намірів забудови немає, оскільки документ створюється сертифікованим архітектором або інженером-проєктувальником.

Вартість професійних послуг визначається за домовленістю із виконавцем та залежить від:

• площі й характеристик земельної ділянки;
• параметрів запланованої забудови;
• наявності необхідних вихідних матеріалів;
• необхідності геодезичних робіт;
• наявності інженерних мереж та обмежень;
• складності підготовки схеми;
• необхідності додаткового супроводу в ЄДЕССБ.

Вартість комплексного оформлення визначається індивідуально після аналізу земельної ділянки та запланованого об’єкта.

Законодавство визначає електронний порядок створення схеми, але не встановлює універсального адміністративного строку на кшталт «5–10 робочих днів» для її розроблення приватним архітектором або інженером-проєктувальником.

Фактичний строк залежить від:

• повноти вихідних даних;
• необхідності проведення геодезичних робіт;
• складності земельної ділянки;
• наявності містобудівних та інших обмежень;
• складності запланованого будівництва.

Тому строк виконання доцільно визначати індивідуально після аналізу документів.