Розроблення та затвердження ДПТ зі стратегічною екологічною оцінкою

комплексного плану просторового розвитку території громади;

генерального плану населеного пункту;

іншої чинної містобудівної документації, яка поширюється на відповідну територію.

У сучасній процедурі детальний план є одночасно містобудівною та землевпорядною документацією. Він розробляється у вигляді цифрових геопросторових даних, текстових і графічних матеріалів.

ДПТ визначає планувальну організацію, параметри забудови та розвиток конкретної території.

Він не є проєктом окремої будівлі та не замінює:

• містобудівні умови та обмеження;
• будівельний паспорт;
• проєктну документацію;
• повідомлення або дозвіл на виконання будівельних робіт;
• документи на право власності чи користування землею.

ДПТ створює містобудівну основу для подальшого проєктування та забудови, але сам по собі не надає права розпочинати будівельні роботи.

Детальний план може розроблятися, зокрема, якщо необхідно:

• деталізувати планувальні рішення для певної території;
• визначити допустимі параметри її забудови;
• реалізувати інвестиційний або девелоперський проєкт;
• розмістити житлові, громадські, виробничі чи інфраструктурні об’єкти;
• сформувати або впорядкувати земельні ділянки;
• визначити червоні лінії та лінії регулювання забудови;
• передбачити розвиток дорожньої та інженерної інфраструктури;
• установити або уточнити обмеження у використанні земель;
• узгодити нову забудову з навколишньою територією;
• вирішити екологічні чи інженерні питання.

Порядок №926 прямо передбачає серед підстав для розроблення ДПТ необхідність реалізації інвестиційних проєктів, розміщення об’єктів громадського інтересу, вирішення екологічних та інженерних питань і виконання програм розроблення містобудівної документації.

У детальному плані можуть визначатися:

• функціональна організація території;
• планувальна структура;
• розташування існуючої та перспективної забудови;
• граничні параметри забудови;
• червоні лінії;
• лінії регулювання забудови;
• вулично-дорожня мережа;
• під’їзди та транспортне обслуговування;
• пішохідні зв’язки;
• інженерні мережі;
• озеленення та благоустрій;
• території громадського користування;
• режимоутворюючі об’єкти;
• санітарні, охоронні та інші обмеження;
• черговість реалізації планувальних рішень;
• землевпорядні заходи.

ДПТ повинен узгоджуватися з документами вищого рівня. Він деталізує положення генерального або комплексного плану, а не довільно змінює стратегію розвитку всієї території.

За загальним правилом у межах ДПТ може уточнюватися проходження меж функціональних зон без зміни їхнього функціонального призначення. Утворення нових, об’єднання чи виключення функціональних зон лише через звичайне уточнення ДПТ не допускається, крім спеціальних перехідних випадків, передбачених законодавством.

Рішення про розроблення детального плану території, його оновлення або внесення змін приймає відповідна:

• сільська рада;
• селищна рада;
• міська рада.

Тому власник земельної ділянки або інвестор не може самостійно затвердити ДПТ чи замінити рішення ради власним договором із проєктною організацією.

Для початку процедури зацікавлена особа може підготувати та подати до ради звернення з:

• обґрунтуванням необхідності розроблення ДПТ;
• описом планованого використання території;
• графічними матеріалами;
• інформацією про земельну ділянку;
• пропозицією щодо фінансування;
• іншими матеріалами, необхідними громаді для прийняття рішення.

Рада оцінює відповідність ініціативи містобудівній документації та інтересам територіальної громади.

Замовником розроблення містобудівної документації на місцевому рівні є виконавчий орган відповідної сільської, селищної або міської ради.

У Києві та Севастополі відповідні функції виконує міська державна адміністрація.

Саме замовник:

• організовує розроблення ДПТ;
• формує та затверджує завдання;
• збирає вихідні дані;
• забезпечує проведення СЕО;
• організовує громадське обговорення;
• проводить громадські слухання;
• подає проєкт на розгляд архітектурно-містобудівної ради;
• забезпечує проведення експертизи;
• передає проєкт на затвердження раді.

Це правило діє незалежно від того, за чиї кошти фінансується розроблення документації.

Розроблення ДПТ може фінансуватися за рахунок:

• державного бюджету;
• місцевого бюджету;
• коштів підприємств;
• коштів інвесторів;
• коштів землевласників або землекористувачів;
• інших не заборонених законом джерел.

Якщо ДПТ розробляється щодо земельної ділянки або групи ділянок, які належать чи надані в користування фізичній або юридичній особі, фінансування може здійснюватися за рахунок такої особи. Це також можливо, якщо на території розташована належна їй будівля чи споруда.

Водночас приватне фінансування:

• не робить інвестора офіційним замовником ДПТ;
• не надає йому права самостійно визначати остаточний зміст документа;
• не скасовує громадського обговорення;
• не гарантує затвердження ДПТ місцевою радою.

У проєкті повинні бути збалансовані державні, громадські та приватні інтереси.

Після прийняття рішення готується завдання на розроблення ДПТ.

У ньому визначаються:

• територія проєктування;
• мета розроблення;
• основні планувальні завдання;
• передбачуване функціональне використання;
• перелік необхідних розділів;
• вимоги до геопросторових даних;
• картографічна основа;
• перелік державних і громадських інтересів;
• особливі екологічні, історико-культурні чи інженерні умови;
• вимоги до стратегічної екологічної оцінки.

Для розроблення можуть використовуватися:

• комплексний і генеральний плани;
• раніше затверджені ДПТ;
• відомості Державного земельного кадастру;
• дані Державного реєстру речових прав;
• містобудівний кадастр;
• топографо-геодезична основа;
• інформація про інженерні мережі;
• відомості про об’єкти культурної спадщини;
• екологічні та санітарні дані;
• матеріали інженерних досліджень.

Проєкт ДПТ формується як набір геопросторових даних, текстових, графічних матеріалів і метаданих у визначеному електронному форматі.

Стратегічна екологічна оцінка — СЕО — це процедура визначення та оцінювання можливих наслідків реалізації документа державного планування для довкілля і здоров’я населення.

СЕО передбачає:

• визначення обсягу досліджень;
• аналіз наявного стану довкілля;
• оцінювання можливих наслідків реалізації ДПТ;
• розгляд обґрунтованих альтернатив;
• розроблення заходів із запобігання або зменшення негативного впливу;
• підготовку звіту;
• консультації з уповноваженими органами;
• громадське обговорення;
• врахування результатів перед затвердженням ДПТ;
• подальший моніторинг наслідків його реалізації.

СЕО проводиться під час підготовки ДПТ, а не після його затвердження.

Необхідність повної процедури визначається відповідно до статті 2 Закону України «Про стратегічну екологічну оцінку».

Закон поширюється на документи державного планування у сфері містобудування та землеустрою, реалізація яких:

• передбачатиме діяльність або об’єкти, для яких закон вимагає оцінки впливу на довкілля;
• або потребуватиме оцінювання можливого впливу на природоохоронні території та об’єкти.

Для незначних змін до документа, щодо якого СЕО вже проводилася, може застосовуватися процедура визначення необхідності повторної повної оцінки за встановленими екологічними критеріями. Рішення про нездійснення СЕО таких змін має бути обґрунтованим і оприлюдненим.

Замовник готує заяву, у якій зазначаються:

• основні цілі ДПТ;
• його зв’язок з іншими документами;
• характеристики території;
• можливі наслідки для довкілля і здоров’я населення;
• природоохоронні території;
• можливі альтернативи;
• запланований обсяг досліджень.

Заява вноситься до Єдиного реєстру стратегічної екологічної оцінки та оприлюднюється для отримання зауважень.

Строк громадського обговорення заяви не може становити менше 10 днів. Уповноважені органи також надають свої зауваження та пропозиції протягом строку, що не перевищує 10 днів після внесення заяви до Реєстру.

Звіт готується одночасно з проєктом ДПТ.

У містобудівній документації відповідний матеріал формується в розділі «Охорона навколишнього природного середовища», який у випадках, передбачених законом, одночасно є звітом про СЕО.

Звіт може містити:

• характеристику поточного стану довкілля;
• прогноз змін без затвердження ДПТ;
• оцінку впливу планувальних рішень;
• вплив на повітря, воду, ґрунти, біорізноманіття та клімат;
• вплив на здоров’я населення;
• вплив на культурну спадщину та ландшафт;
• аналіз альтернатив;
• заходи із запобігання та зменшення негативних наслідків;
• заходи моніторингу.

Проєкт ДПТ і звіт про СЕО оприлюднюються для подання пропозицій та зауважень.

Строк громадського обговорення встановлює замовник, але він не може бути меншим за 30 днів.

Проєкт і звіт подаються для консультацій органам, відповідальним за питання:

• охорони навколишнього природного середовища;
• охорони здоров’я.

Зауваження та пропозиції вносяться через Єдиний реєстр СЕО.

Замовник разом із розробником:

• аналізує всі своєчасно подані пропозиції;
• враховує їх у ДПТ і звіті;
• або мотивовано відхиляє;
• готує довідку про громадське обговорення;
• готує довідку про консультації.

Після затвердження ДПТ оприлюднюються:

• затверджений документ;
• інформація про його затвердження;
• передбачені заходи моніторингу;
• пояснення щодо врахування результатів СЕО та альтернатив.

11. Громадське обговорення та громадські слухання

Громадське обговорення і громадські слухання є обов’язковими складовими розроблення проєкту ДПТ.

Громадське обговорення — це загальна процедура подання письмових пропозицій і зауважень до проєкту.

Громадські слухання — окремий публічний захід, що проводиться в межах цього обговорення.

Організатором слухань є офіційний замовник містобудівної документації.

Громадські слухання проводяться:

• протягом строку громадського обговорення;
• не раніше ніж через 10 днів після оприлюднення проєкту;
• з попереднім оприлюдненням інформації про час і місце;
• з реєстрацією учасників, пропозицій і зауважень;
• з оформленням протоколу.

Додаткове повідомлення про слухання розміщується на офіційному сайті замовника не пізніше ніж за п’ять робочих днів до визначеної дати.

Усі своєчасно подані пропозиції повинні бути:

• враховані;
• або обґрунтовано відхилені.

За наявності неврегульованих спірних питань може створюватися погоджувальна комісія.

12. Розгляд та експертиза ДПТ

Після підготовки проєкт проходить передбачені законодавством завершальні процедури.

До них належать:

• завершення СЕО;
• громадське обговорення;
• громадські слухання;
• розгляд на архітектурно-містобудівній раді;
• погодження розробником у випадках, передбачених земельним законодавством;
• експертиза містобудівної документації;
• усунення виявлених зауважень;
• подання на затвердження місцевій раді.

Супровідними документами ДПТ є, зокрема:

• рішення про розроблення;
• завдання;
• протокол громадських слухань;
• довідки про громадське обговорення та консультації у межах СЕО;
• протокол архітектурно-містобудівної ради;
• результати експертизи.

Документація з непроведеною або проведеною з істотними порушеннями СЕО, громадським обговоренням чи розглядом архітектурно-містобудівної ради не повинна передаватися на подальше затвердження.

13. Хто затверджує ДПТ?

Проєкт ДПТ затверджується рішенням відповідної:

• сільської ради;
• селищної ради;
• міської ради.

Приватний інвестор, землевласник, розробник документації, відділ архітектури або архітектурно-містобудівна рада не можуть замінити рішення ради про затвердження.

Якщо рада не затверджує проєкт, можуть бути сформовані зауваження та створена погоджувальна комісія. Після коригування проєкт може повторно пройти завершальні процедури, особливо якщо внесені зміни є суттєвими.

14. Коли ДПТ набирає чинності?

Самого голосування місцевої ради недостатньо для завершення сучасної процедури.

Розроблення вважається завершеним, а містобудівна документація — чинною не раніше внесення відповідних даних до:

• Реєстру містобудівної документації Містобудівного кадастру на державному рівні;
• Державного земельного кадастру.

Затверджений ДПТ стає складовою комплексного плану та/або генерального плану відповідної території.

У Містобудівному кадастрі також відображається інформація про:

• рішення ради;
• затверджену документацію;
• проведення СЕО;
• посилання на Єдиний реєстр СЕО;
• результати експертизи.

15. Внесення змін до чинного ДПТ

Якщо на відповідну територію вже затверджений ДПТ, за загальним правилом розробляється не ще один паралельний документ, а:

• проєкт внесення змін;
• та/або оновлення існуючого ДПТ.

Внесення змін може знадобитися через:

• нові планувальні рішення;
• зміну параметрів розвитку території;
• необхідність узгодження з новим комплексним чи генеральним планом;
• зміну інфраструктурної моделі;
• екологічні або інженерні обставини;
• результати містобудівного моніторингу.

Якщо зміни стосуються лише окремих розділів, громадські процедури, розгляд архітектурно-містобудівної ради та експертиза можуть проводитися щодо відповідних розділів. Проте суттєві зміни здатні вимагати повторного проходження завершального етапу процедури.

Для незначних змін до документа, щодо якого раніше проведено СЕО, окремо визначається необхідність нової повної стратегічної оцінки.

16. Чим СЕО відрізняється від ОВД?

Стратегічну екологічну оцінку не слід плутати з оцінкою впливу на довкілля.

Проводиться щодо документа державного планування — у цьому випадку проєкту ДПТ.

Вона оцінює можливі екологічні наслідки планувальних рішень для всієї відповідної території.

Проводиться щодо конкретної планованої діяльності або об’єкта, якщо така діяльність входить до законодавчого переліку.

Наявність СЕО у складі ДПТ не звільняє майбутнього замовника будівництва від проведення ОВД для конкретного проєкту, якщо вона потрібна за законом.

17. Строк розроблення та затвердження

Загального фіксованого строку для всієї процедури немає.

Тривалість залежить від:

• площі та складності території;
• наявності актуальної топографічної основи;
• повноти вихідних даних;
• закупівельної процедури;
• необхідності повної СЕО;
• тривалості консультацій;
• кількості зауважень громадськості;
• необхідності погоджувальної комісії;
• експертизи;
• коригування документації;
• графіка проведення сесій місцевої ради.

Лише громадське обговорення проєкту та звіту про СЕО не може тривати менше 30 днів, а до цього проводиться окреме обговорення заяви про визначення обсягу СЕО тривалістю не менше 10 днів.

18. Вартість розроблення

Вартість залежить від:

• площі проєктування;
• складності планувальних рішень;
• стану вихідних даних;
• потреби в новій картографічній основі;
• кількості функціональних та інженерних рішень;
• екологічної складності території;
• необхідності додаткових досліджень;
• експертизи;
• обсягу юридичного та організаційного супроводу.

Окремо можуть оплачуватися:

• топографо-геодезичні роботи;
• інженерні дослідження;
• розроблення містобудівної документації;
• підготовка звіту про СЕО;
• експертиза;
• юридичний супровід;
• підготовка землевпорядних електронних документів.

Приватне фінансування розроблення не є платою місцевій раді за прийняття позитивного рішення та не гарантує затвердження документації.

19. Комплексний супровід розроблення ДПТ і СЕО

Комплексний супровід може включати:

• аналіз земельної ділянки та намірів забудови;
• перевірку чинної містобудівної документації;
• визначення можливості розроблення або зміни ДПТ;
• підготовку звернення до місцевої ради;
• підготовку обґрунтування та графічних матеріалів;
• супровід прийняття рішення про розроблення;
• формування завдання;
• збір вихідних даних;
• організацію топографо-геодезичних робіт;
• координацію роботи містобудівників, землевпорядників та екологів;
• підготовку заяви про визначення обсягу СЕО;
• розроблення звіту про СЕО;
• внесення матеріалів до Єдиного реєстру СЕО;
• організацію громадського обговорення та слухань;
• опрацювання пропозицій громадськості;
• супровід розгляду архітектурно-містобудівною радою;
• супровід експертизи;
• коригування документації;
• підготовку матеріалів на сесію ради;
• внесення затверджених даних до відповідних кадастрів і реєстрів.

Мета супроводу — не лише підготувати графічний план, а забезпечити проходження всього законодавчо встановленого процесу до набрання ДПТ чинності.

20. Результат послуги

Результатом може бути:

• затверджений детальний план території;
• проведена стратегічна екологічна оцінка;
• звіт про СЕО;
• довідки про громадське обговорення та консультації;
• протокол громадських слухань;
• результати експертизи;
• рішення місцевої ради;
• внесення документації до Містобудівного кадастру;
• внесення передбачених відомостей до Державного земельного кадастру.

При цьому затвердження ДПТ не можна гарантувати лише на підставі договору з приватним розробником. Остаточне рішення приймає відповідна місцева рада після проходження встановлених законом процедур.