Поділ та обєднання земельних ділянок

Формування земельних ділянок шляхом поділу або об’єднання здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок.

Після завершення процедури новосформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі та отримують нові кадастрові номери.

Поділ або об’єднання застосовуються до вже сформованих земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні.

При цьому важливо враховувати, що така процедура здійснюється без зміни цільового призначення земельних ділянок.

У результаті поділу новосформовані земельні ділянки зберігають цільове призначення вихідної земельної ділянки.

Об’єднати земельні ділянки можна за умови, що вони мають однакове цільове призначення.

Тому перед початком робіт необхідно перевірити:

• кадастрові номери земельних ділянок;
• зареєстровані речові права;
• цільове призначення;
• існуючі обмеження та обтяження;
• наявність оренди, суперфіцію, емфітевзису або інших прав користування;
• наявність застави чи іпотеки;
• розташування будівель та інших об’єктів нерухомого майна.

Документація із землеустрою розробляється суб’єктами, які мають право виконувати відповідні землевпорядні роботи.

Відповідальними за якість робіт із землеустрою можуть бути лише сертифіковані інженери-землевпорядники.

Роботи виконуються на підставі договору із замовником.

Строк розроблення документації визначається договором. При цьому Закон України «Про землеустрій» встановлює, що максимальний строк складання документації із землеустрою, яка не є одночасно містобудівною документацією, не повинен перевищувати шести місяців з моменту укладення договору.

Не варто встановлювати на сайті універсальну вимогу про надання нотаріально засвідчених копій усіх документів.

Перелік вихідної документації залежить від правового статусу земельної ділянки та конкретної ситуації.

Для початку робіт, як правило, необхідні:

• кадастровий номер земельної ділянки або ділянок;
• документ або відомості, що підтверджують право власності чи користування земельною ділянкою;
• інформація з Державного земельного кадастру;
• відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
• паспортні дані та РНОКПП замовника — для фізичної особи;
• реєстраційні відомості юридичної особи — для юридичної особи;
• документи на розташовані на земельній ділянці об’єкти нерухомості — якщо вони є;
• технічний паспорт будинку або іншої будівлі — за необхідності;
• інші матеріали, необхідні сертифікованому інженеру-землевпоряднику для виконання робіт.

Крім того, закон передбачає, що до документації, яка розробляється для внесення до Державного земельного кадастру відомостей про сформовану земельну ділянку, додається копія документа, на підставі якого набуто право власності або користування земельною ділянкою — за наявності такого документа.

Наявність чи відсутність забудови враховується під час підготовки документації та проведення геодезичних робіт, а необхідність додаткових документів визначається залежно від конкретної ситуації.

Нотаріальна згода потрібна не в кожному випадку поділу або об’єднання.

Земельний кодекс України передбачає спеціальні правила, якщо земельна ділянка перебуває у користуванні або заставі.

Зокрема:

• якщо земельна ділянка перебуває у заставі, необхідна згода відповідних осіб, у тому числі заставодержателя;
• якщо земельна ділянка перебуває у користуванні, необхідна згода землекористувача;
• справжність підпису на відповідній згоді засвідчується нотаріально.

Технічна документація за чинною ст. 56 Закону України «Про землеустрій» розробляється за рішенням власників земельних ділянок та, якщо це необхідно, за згодою заставодержателів і користувачів земельних ділянок.

Станом на 2026 рік склад технічної документації із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок визначений статтею 56 Закону України «Про землеустрій».

До неї входять:

• 1. Пояснювальна записка.
• 2. Технічне завдання на складання документації, затверджене замовником.

3. Кадастрові плани земельних ділянок, які об’єднуються в одну земельну ділянку, або частин земельної ділянки, які формуються під час поділу.

4. Матеріали польових геодезичних робіт.

5. Відомості про встановлені межові знаки на межі поділу.

6. Перелік обтяжень прав на земельну ділянку, обмежень у її використанні та наявних земельних сервітутів.

1. Аналіз документів

На першому етапі перевіряються:

• право власності або користування;
• кадастрові відомості;
• межі земельної ділянки;
• цільове призначення;
• обмеження та обтяження;
• інформація про забудову;
• можливість формування запланованих земельних ділянок.

Також визначається, чи необхідні додаткові згоди користувачів, заставодержателів або інших осіб.

2. Геодезичні роботи

Сертифікований інженер-землевпорядник організовує необхідні польові геодезичні роботи.

Такі матеріали прямо входять до складу технічної документації із землеустрою щодо поділу та об’єднання.

На цьому етапі уточнюються:

• фактичні межі земельної ділянки;
• координати поворотних точок;
• розташування об’єктів;
• майбутня межа поділу.

3. Підготовка варіанта поділу

На підставі отриманих даних формується схема майбутнього поділу земельної ділянки.

Із замовником погоджуються:

• кількість нових земельних ділянок;
• їх конфігурація;
• орієнтовна площа кожної ділянки;
• проходження нових меж.

При цьому необхідно враховувати існуючі будівлі, доступ до кожної земельної ділянки, обмеження, сервітути та інші фактори.

4. Розроблення технічної документації

Після погодження принципового варіанта сертифікований інженер-землевпорядник формує технічну документацію відповідно до статті 56 Закону України «Про землеустрій».

5. Державна реєстрація нових земельних ділянок у ДЗК

Новосформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі.

Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Офіційний строк державної реєстрації земельної ділянки становить 14 календарних днів, а адміністративна послуга надається безоплатно.

Заяву з відповідними документами, як правило, подає сертифікований інженер-землевпорядник від імені замовника через електронні сервіси, якщо інше не встановлено договором.

6. Реєстрація речових прав

Присвоєння кадастрового номера ще не завершує всю процедуру.

Після державної реєстрації сформованих земельних ділянок у Державному земельному кадастрі необхідно здійснити державну реєстрацію речових прав на новосформовані земельні ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Земельний кодекс прямо встановлює, що державна реєстрація речових прав здійснюється після державної реєстрації земельної ділянки у ДЗК.

Процедура об’єднання загалом включає:

• 1. аналіз документів та кадастрових відомостей;
• 2. перевірку цільового призначення земельних ділянок;
• 3. перевірку обмежень, обтяжень та зареєстрованих прав третіх осіб;
• 4. проведення необхідних геодезичних робіт;
• 5. формування кадастрового плану об’єднаної земельної ділянки;
• 6. розроблення технічної документації;
• 7. державну реєстрацію нової земельної ділянки у ДЗК;
• 8. присвоєння нового кадастрового номера;
• 9. державну реєстрацію речового права на новосформовану земельну ділянку.

Важливо: земельні ділянки, що об’єднуються, повинні мати однакове цільове призначення.

У результаті поділу або об’єднання вихідна земельна ділянка чи земельні ділянки припиняють існувати як окремі об’єкти цивільних прав.

Їх державна реєстрація у ДЗК скасовується, а новосформованим земельним ділянкам присвоюються нові кадастрові номери.

Наприклад, якщо одна земельна ділянка поділяється на дві, старий кадастровий номер не «переходить» до однієї з них — формуються дві нові земельні ділянки з новими кадастровими номерами.

Наявність житлового будинку або іншого зареєстрованого нерухомого майна необхідно обов’язково враховувати під час визначення нових меж.

Перед поділом аналізуються:

• розташування будинку;
• належність нерухомості;
• технічна документація на будівлю;
• можливість обслуговування об’єкта після поділу;
• доступ до кожної сформованої земельної ділянки;
• проходження інженерних мереж;
• потенційні земельні сервітути.

Тому для забудованої земельної ділянки можуть знадобитися документи на будинок та технічний паспорт.

Матеріали польових геодезичних робіт входять до законодавчо визначеного складу технічної документації щодо поділу та об’єднання земельних ділянок.

Необхідний обсяг геодезичних робіт визначає сертифікований інженер-землевпорядник залежно від кадастрових даних, фактичної ситуації та характеристик конкретних земельних ділянок.

Строк розроблення технічної документації визначається договором із виконавцем.

Закон встановлює максимальний строк виконання документації із землеустрою — до шести місяців з моменту укладення договору, якщо така документація не є одночасно містобудівною.

Окремо необхідно враховувати строк державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі — 14 календарних днів з дня реєстрації заяви, якщо процедура не була залишена без руху.

Після цього окремо проводиться державна реєстрація речових прав на новосформовані земельні ділянки.

Вартість комплексу робіт визначається індивідуально та залежить від:

• площі земельної ділянки;
• кількості нових земельних ділянок при поділі;
• кількості ділянок, які необхідно об’єднати;
• конфігурації та місцезнаходження;
• складності геодезичних робіт;
• наявності забудови;
• наявності обмежень, сервітутів або обтяжень;
• необхідності отримання додаткових згод;
• стану існуючих кадастрових відомостей;
• необхідності юридичного супроводу державної реєстрації.

Вартість та строк розроблення документації визначаються договором із замовником.