Юридичний аудит документації

що саме можна реалізувати на об’єкті;

чи відповідають права та документи фактичному стану;

які існують містобудівні, земельні та технічні обмеження;

чи є судові, реєстраційні або договірні ризики;

які додаткові процедури та витрати можуть виникнути;

чи можуть виявлені проблеми бути усунені до придбання або початку будівництва.

Due Diligence не є окремою державною адміністративною процедурою з універсально визначеним законом складом. Обсяг перевірки формується залежно від типу об’єкта, мети інвестора та ризиків конкретного проєкту.

Перевірка особливо актуальна перед:

• купівлею земельної ділянки під забудову;
• придбанням будівлі або комерційної нерухомості;
• купівлею корпоративних прав компанії, що володіє нерухомістю;
• інвестуванням у будівельний проєкт;
• реконструкцією існуючої будівлі;
• зміною функціонального використання об’єкта;
• початком нового девелоперського проєкту.

Аудит дозволяє інвестору отримати реальне уявлення не лише про актив, який він купує, а й про можливість реалізації запланованого сценарію його використання.

Результатом перевірки має бути відповідь на практичні питання:

Чи можна тут будувати? Що саме? Які існують обмеження? Що необхідно змінити? Скільки додаткових процедур може знадобитися і які ризики залишаться після їх проходження?

Перевіряються:

• зареєстроване право власності;
• підстави його виникнення;
• історія переходу прав;
• відповідність правовстановлюючих документів відомостям Державного реєстру речових прав;
• співвласники;
• повноваження продавця;
• арешти, заборони, іпотеки та інші обтяження;
• оренда та інші зареєстровані речові права;
• судові спори щодо об’єкта.

Особлива увага приділяється не лише поточному запису в Реєстрі, а й юридичній підставі, на якій продавець отримав майно.

Для земельної ділянки аналізуються:

• право власності або користування;
• кадастровий номер;
• площа та конфігурація;
• відомості Державного земельного кадастру;
• цільове призначення;
• функціональна зона;
• обмеження у використанні земель;
• сервітути;
• охоронні та санітарні зони;
• інженерні мережі;
• червоні лінії;
• інші фактори, які можуть впливати на забудову.

Земельний кодекс передбачає, що кожна земельна ділянка належить до певної категорії та виду цільового призначення. При внесенні або зміні таких відомостей враховується функціональна зона території та встановлене законодавством співвідношення між функціональним і цільовим призначенням.

Однією з головних частин Due Diligence є перевірка не просто земельної ділянки, а конкретного наміру забудови.

Наприклад, інвестор планує:

• житловий комплекс;
• приватний будинок;
• склад;
• торговельний об’єкт;
• виробничу будівлю;
• готель;
• офісний центр.

Спочатку визначаються функціональні характеристики майбутнього об’єкта, після чого перевіряється їх сумісність із земельною та містобудівною документацією.

У старих документах та матеріалах часто використовується поняття ДКБС — Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000.

З 1 січня 2024 року цей класифікатор скасовано.

Замість нього діє НК 018:2023 «Класифікатор будівель і споруд», затверджений наказом Мінекономіки №3573 від 16.05.2023.

ЄДЕССБ використовує таблиці співвідношення:

• цільового призначення земельної ділянки;
• функціонального зонування;
• класифікатора будівель і споруд.

Тому визначення коду майбутнього об’єкта є важливою частиною аналізу, але сам код не визначає автоматично можливість забудови. Необхідно одночасно перевіряти земельні, містобудівні та інші обмеження.

Перевіряється, чи дозволяє чинне цільове призначення реалізувати запланований об’єкт.

Для земель приватної власності категорію та вид цільового призначення визначає власник. Зміна цільового призначення за загальним правилом не потребує розроблення документації із землеустрою та окремого рішення органу місцевого самоврядування, крім спеціально передбачених законом випадків.

Однак нове цільове призначення повинно відповідати встановленим правилам співвідношення з функціональним призначенням території та іншим законодавчим обмеженням.

Тому в межах Due Diligence визначається:

• чи потрібно змінювати цільове призначення;
• чи можлива така зміна;
• які додаткові погодження можуть знадобитися;
• чи існують спеціальні обмеження щодо конкретної категорії землі.

Наступним етапом є аналіз чинної містобудівної документації.

Перевіряється:

• комплексний план просторового розвитку;
• генеральний план;
• план зонування — якщо він застосовується;
• детальний план території;
• інша актуальна містобудівна документація.

Мета — визначити функціональну зону, у якій розташована земельна ділянка, та допустимі параметри її використання.

Включення земельної ділянки до певної функціональної зони саме по собі не означає автоматичну необхідність змінювати її існуюче цільове призначення. Водночас при встановленні нового цільового призначення повинні враховуватися правила їх співвідношення.

Для об’єктів, для яких необхідні містобудівні умови та обмеження, під час Due Diligence важливо оцінити можливість їх отримання ще до придбання земельної ділянки.

Законодавство вимагає перевіряти відповідність намірів забудови містобудівній документації на місцевому рівні. У 2026 році ця відповідність також контролюється через електронні процедури ЄДЕССБ.

Тому аудит дозволяє завчасно виявити ситуацію, коли придбана ділянка юридично існує, але запланований проєкт на ній неможливо або економічно недоцільно реалізувати.

Навіть якщо цільове та функціональне призначення дозволяють необхідний вид забудови, фактичні параметри майбутнього об’єкта можуть істотно обмежуватися.

Перевіряються, зокрема:

• червоні лінії;
• лінії регулювання забудови;
• санітарно-захисні зони;
• охоронні зони інженерних мереж;
• водоохоронні обмеження;
• охоронні зони об’єктів культурної спадщини;
• території природно-заповідного фонду;
• існуюча забудова;
• нормативні відстані;
• можливість організації під’їздів;
• обмеження щодо висотності, щільності та відсотка забудови.

Такі фактори можуть істотно зменшити фактично доступну площу забудови та змінити техніко-економічні показники майбутнього проєкту.

Саме тому аналіз обмежень доцільно проводити до розроблення повноцінної проєктної документації.

Окремо аналізується розташування:

• газопроводів;
• електричних мереж;
• тепломереж;
• водопроводів і каналізації;
• електронних комунікацій;
• інших інженерних об’єктів.

Важливо перевірити не лише можливість підключення майбутнього об’єкта, але й охоронні зони існуючих мереж.

Наприклад, наявність магістральної мережі через земельну ділянку може суттєво обмежити допустиму зону розміщення будівлі навіть тоді, коли цільове призначення землі повністю відповідає проєкту.

Якщо земельна ділянка знаходиться в історичному населеному місці, необхідно перевірити:

• чи потрапляє вона до історичного ареалу;
• чи розташовані поруч пам’ятки;
• чи входить вона до зон охорони;
• які режими використання території встановлені.

Закон «Про охорону культурної спадщини» передбачає внесення меж та режимів історичних ареалів і зон охорони до ДЗК та містобудівного кадастру як обмежень у використанні земель. Забудова таких територій повинна здійснюватися відповідно до встановлених режимів.

У 2026 році також затверджено новий Порядок №740 щодо визначення меж і режимів використання зон охорони об’єктів культурної спадщини.

Це може впливати на:

• висоту;
• архітектурні рішення;
• об’єм забудови;
• фасади;
• земляні роботи;
• необхідність додаткових дозволів.

Якщо разом із землею придбавається будівля, перевіряються:

• право власності;
• технічний паспорт;
• відомості ЄДЕССБ;
• площа та конфігурація;
• документи про прийняття в експлуатацію;
• реконструкції;
• прибудови та надбудови;
• фактичне призначення приміщень;
• відповідність фактичного стану зареєстрованим характеристикам.

Якщо будівництво вже ведеться або завершене, перевіряються:

• вихідні дані;
• містобудівні умови та обмеження;
• проєкт;
• експертний звіт — якщо він потрібен;
• повідомлення або дозвіл на виконання будівельних робіт;
• авторський та технічний нагляд;
• інформація ЄДЕССБ;
• документи про прийняття об’єкта в експлуатацію.

Також перевіряється відповідність між документами.

Наприклад:

• земельна ділянка → МУО → проєкт → експертиза → дозвіл → фактично збудований об’єкт.
• Наявність кожного документа окремо ще не означає відсутності ризику, якщо між ними існують суперечності.

Due Diligence також може включати перевірку:

• судових спорів щодо земельної ділянки або нерухомості;
• спорів із попередніми власниками;
• претензій співвласників;
• іпотек;
• арештів;
• заборон відчуження;
• виконавчих проваджень;
• спорів із державними органами;
• оскарження дозвільної документації.

Особлива увага приділяється ситуаціям, коли сам об’єкт формально не обтяжений, але існує судовий спір щодо підстави набуття права власності продавцем.

Ці напрямки необхідно розрізняти.

Юристи перевіряють:

• права;
• договори;
• реєстри;
• земельне та містобудівне законодавство;
• дозвільні документи;
• судові ризики;
• обтяження;
• юридичну модель реалізації проєкту.

За необхідності до перевірки залучаються архітектори, проєктувальники, інженери та інші профільні спеціалісти для оцінки:

• конструктивного стану;
• фактичних технічних характеристик;
• інженерних систем;
• відповідності проєктних рішень;
• можливості реконструкції;
• фізичних обмежень забудови.

Головна цінність аудиту — виявити проблему до того, як інвестор витратить основну частину бюджету.

Наприклад, перевірка може показати, що:

• потрібно змінити цільове призначення;
• бажаний тип об’єкта не відповідає містобудівній документації;
• частина ділянки знаходиться в охоронній зоні;
• через червоні лінії неможливо отримати заплановану площу забудови;
• існує спір щодо права власності;
• наявна будівля реконструйована без оформлення;
• потрібні додаткові процедури у сфері культурної спадщини;
• техніко-економічні показники концепції необхідно переглянути.

Інвестор може врахувати це:

• у ціні придбання;
• в умовах договору;
• у строках проєкту;
• у фінансовій моделі;
• або взагалі відмовитися від проблемного активу.

За результатами перевірки клієнт отримує структурований аналіз, у якому можуть бути визначені:

хто і на якій підставі володіє активом;

які існують речові права та обтяження;

чи є проблеми в історії переходу права.

чи відповідає намір забудови земельній та містобудівній документації;

який тип об’єкта допустимо розмістити;

які існують обмеження забудови.

Вони можуть бути класифіковані, наприклад, як:

• критичні;
• суттєві;
• керовані;
• інформаційні.

Для кожного суттєвого ризику визначається:

• чи можна його усунути;
• які дії необхідні;
• на якому етапі їх потрібно виконати;
• чи вплине проблема на строки та бюджет проєкту.

Комплексна перевірка може включати:

• аналіз права власності на землю та нерухомість;
• перевірку історії переходу прав;
• аналіз Державного реєстру речових прав;
• аналіз Державного земельного кадастру;
• аналіз ЄДЕССБ;
• перевірку цільового призначення;
• визначення функціональної зони;
• аналіз містобудівної документації;
• перевірку обмежень забудови;
• аналіз інженерних та охоронних зон;
• перевірку культурно-історичних обмежень;
• аналіз дозвільної документації;
• перевірку судових спорів;
• аналіз договорів;
• оцінку юридичної можливості реалізації запланованого проєкту;
• підготовку рекомендацій щодо усунення ризиків.

Due Diligence дозволяє інвестору приймати рішення до придбання активу, а не після виникнення проблем.

Основна мета перевірки:

• отримати об’єктивне уявлення про актив;
• зрозуміти реальний потенціал забудови;
• виявити приховані юридичні та містобудівні ризики;
• оцінити додаткові витрати;
• правильно побудувати структуру угоди;
• мінімізувати ризик майбутніх судових та адміністративних спорів;
• сформувати реалістичний план реалізації проєкту.

Результат Due Diligence — це не гарантія відсутності будь-яких проблем у майбутньому, а можливість заздалегідь побачити основні ризики, оцінити їх наслідки та прийняти обґрунтоване інвестиційне рішення.