Ескіз намірів забудови

Саме така схема входить до пакета документів, необхідних для отримання будівельного паспорта.

Ескіз намірів забудови дозволяє заздалегідь опрацювати архітектурну концепцію будинку, його розміщення на земельній ділянці та основні планувальні рішення, а також підготувати графічні матеріали для подальшого оформлення будівельної документації.

Будівельний паспорт може використовуватися для будівництва:

• індивідуального (садибного) житлового будинку;
• садового будинку;
• дачного будинку;
• відповідних господарських будівель і споруд;
• гаражів;
• елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки.

Для житлового, садового або дачного будинку діють такі основні параметри:

• не більше двох поверхів без урахування мансардного поверху;
• загальна площа — до 200 м².

У 2026 році перелік об’єктів, будівництво яких може здійснюватися на підставі будівельного паспорта, було оновлено постановою Кабінету Міністрів України №305 від 04.03.2026. Зокрема, для окремих видів зблокованої забудови передбачено іншу процедуру — проєктування на підставі містобудівних умов та обмежень.

Для отримання будівельного паспорта до заяви додається схема намірів забудови земельної ділянки.

Вона повинна містити:

• місце розташування будівель і споруд на земельній ділянці;
• відстані до меж сусідніх земельних ділянок;
• відстані до розташованих поруч об’єктів;
• інформацію про інженерні мережі та споруди;
• фасади майбутніх об’єктів;
• плани поверхів із зазначенням габаритних розмірів;
• перелік систем інженерного забезпечення, зокрема автономного, які планується використовувати.

Таким чином, розроблений ескіз може використовуватися як основа для формування необхідної схеми намірів забудови та подальшого отримання будівельного паспорта.

При цьому сам ескіз або схема намірів не надають права розпочинати будівельні роботи.

Після отримання будівельного паспорта необхідно окремо подати повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

З 13 березня 2026 року законодавством передбачений також окремий механізм будівництва на підставі електронної схеми намірів забудови земельної ділянки без попереднього отримання будівельного паспорта — для визначених законодавством об’єктів і за умови дотримання встановлених обмежень.

Така електронна схема створюється або завантажується до ЄДЕССБ сертифікованим архітектором чи інженером-проєктувальником та підписується його кваліфікованим електронним підписом.

Цю процедуру не слід плутати зі схемою намірів, яка додається до заяви для отримання будівельного паспорта.

Перед початком оформлення необхідно визначити, яка процедура підходить для конкретної земельної ділянки та запланованого об’єкта.

1. Ознайомлення та формування технічного завдання

На першому етапі обговорюються побажання замовника та основні характеристики майбутнього будинку:

• орієнтовна площа;
• кількість поверхів;
• склад та площі приміщень;
• архітектурний стиль;
• необхідність гаража, тераси, господарських споруд;
• особливості розміщення будинку на земельній ділянці;
• орієнтовний бюджет та інші вимоги.

На основі отриманої інформації формується технічне завдання.

2. Аналіз земельної ділянки

Перед розробленням планувальних рішень аналізуються:

• конфігурація та площа земельної ділянки;
• кадастрові відомості;
• цільове призначення землі;
• існуюча забудова;
• розташування сусідніх будівель;
• червоні лінії та інші планувальні обмеження;
• інженерні мережі;
• особливості рельєфу;
• інші фактори, які можуть впливати на розміщення майбутнього будинку.

За необхідності здійснюється виїзд на земельну ділянку та виконуються необхідні заміри.

3. Розроблення схеми генерального плану

На схемі визначається оптимальне розміщення майбутнього будинку та інших запланованих об’єктів на земельній ділянці.

При цьому враховуються:

• межі земельної ділянки;
• нормативні відстані до сусідніх об’єктів;
• червоні лінії;
• під’їзди та проходи;
• інженерні мережі;
• господарські будівлі;
• благоустрій території.

Рішення повинні відповідати чинній містобудівній документації та будівельним нормам.

4. Розроблення варіантів планування

На основі технічного завдання розробляються 2–3 варіанти планувальних рішень.

Опрацьовуються:

• функціональне зонування;
• розташування житлових і допоміжних приміщень;
• взаємозв’язок між приміщеннями;
• сходові вузли;
• входи та виходи;
• тераси, балкони та інші елементи.

Після обговорення із замовником обирається оптимальний варіант для подальшого опрацювання.

5. Розроблення 3D-моделі

На основі обраного планування створюється об’ємна модель майбутнього будинку.

3D-модель дозволяє оцінити:

• загальні пропорції будинку;
• архітектурну форму;
• фасадні рішення;
• розташування вікон і дверей;
• форму покрівлі;
• взаємозв’язок будинку із земельною ділянкою.

Важливо розуміти, що 3D-візуалізація є частиною нашої послуги з архітектурного опрацювання та не є окремою обов’язковою законодавчою вимогою для отримання будівельного паспорта.

6. Погодження планувальних рішень із замовником

Після презентації запропонованих варіантів замовник обирає основне планувальне та архітектурне рішення.

За необхідності вносяться коригування, після чого затверджений варіант використовується для підготовки фінального комплекту графічних матеріалів.

7. Розроблення фасадів та розрізів

На завершальному етапі розробляються:

• фасади будинку;
• основні висотні позначки;
• розрізи;
• конфігурація покрівлі;
• основні архітектурні елементи.

Матеріали формують цілісне уявлення про майбутній об’єкт і можуть використовуватися для подальшої підготовки будівельного паспорта та проєктної документації.

Строк виконання — від 2 тижнів.

Точний строк залежить від:

• площі та складності будинку;
• характеристик земельної ділянки;
• обсягу вихідної інформації;
• кількості варіантів планування;
• складності архітектурних рішень;
• кількості необхідних коригувань.

Зазначений строк стосується розроблення ескізу та архітектурних матеріалів, а не адміністративної процедури отримання будівельного паспорта.

Офіційний строк видачі будівельного паспорта після подання належного пакета документів становить 10 днів, а сама адміністративна послуга є безоплатною.

Вартість — від 2 $/м².

Остаточна ціна визначається за домовленістю після аналізу:

• площі майбутнього будинку;
• складності архітектури;
• характеристик земельної ділянки;
• складу необхідної документації;
• кількості планувальних варіантів;
• обсягу 3D-опрацювання.

Вартість розроблення ескізу є вартістю професійних архітектурних послуг і не є державною платою за отримання будівельного паспорта.

Видача самого будівельного паспорта уповноваженим органом здійснюється безоплатно.